Kündigungsschutz für Studentenzimmer

von Rechtsanwalt Dr. jur. Friedrich-Wilhelm Schwöbbermeyer

für das Stadtmagazin "Steinhagen Erleben" Nr. 137 06/2012


Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass der der soziale Kündigungsschutz grundsätzlich auch für Wohnraum gilt, der an Studenten vermietet ist. Die erleichterten Kündigungsmöglichkeiten greifen nur bei Wohnraum in echten Studentenwohnheimen ein, in denen ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert wird. Hierzu informieren die Rechtsanwälte Dr. Friedrich-Wilhelm Schwöbbermeyer, Michael Blase und Nadine Dirkwinkel:

 

Ein Student mietete im Februar 2004 ein Zimmer in einem als "Studentenwohnheim" bezeichneten Anwesen. Im Dezember 2008 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis. Er meinte, die Kündigung sei auch ohne ein berechtigtes Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses wirksam, da sich das Zimmer in einem Studentenwohnheim befinde. Mit der Klage verlangte er Räumung des Zimmers, die der Student ablehnte. Der Bundesgerichtshof hat die Abweisung der Räumungsklage bestätigt.

 

Gem. § 573 BGB kann der Vermieter von Wohnraum ein Mietverhältnis nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies gilt gem. § 549 Abs. 3 BGB nicht für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Ein Vermieter kann allerdings nicht durch die bloße Bezeichnung eines Gebäudes als "Studentenwohnheim" den gesetzlichen Kündigungsschutz für Wohnraum außer Kraft setzen. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB, dass der Gesetzgeber die in dieser Norm enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Dieses gesetzgeberische Ziel kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. Die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine beliebige Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Im vorliegenden Fall fehlte es bei dem Anwesen des Vermieters an einem derartigen Belegungskonzept. Es handelte sich somit nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. Die Kündigung des Mietverhältnisses war deshalb mangels eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses unwirksam.

 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 92/11